La Corte di cassazione con l’ordinanza 24017/2026 ha confermato che nella valutazione dell’abuso del diritto, non è corretto limitarsi alla struttura formale dell’operazione, né alla contiguità temporale dei negozi che la compongono. Occorre esaminare in modo concreto e complessivo la sostanza economica dell’operazione, le ragioni che la sorreggono e il peso relativo del vantaggio fiscale rispetto alle finalità extrafiscali perseguite. Spetta all’Amministrazione la prova degli elementi costitutivi dell’abuso e al contribuente quella delle ragioni giustificatrici non marginali.

Il caso

Una società aveva stipulato con una banca un preliminare di acquisto di diversi immobili con riserva di nominare successivamente l’acquirente effettivo. Pochi mesi dopo, un gruppo di soggetti, in prevalenza persone fisiche, costituiva una nuova società immobiliare che acquistava dalla prima società il diritto di subentrare nel preliminare e veniva quindi indicata come futura acquirente dell’immobile. Successivamente:

• i soci della nuova società stipulavano un preliminare di cessione delle proprie quote a favore di una società terza;
• la nuova società acquistava formalmente l’immobile dalla banca;
• la società terza acquistava l’intero capitale della società immobiliare (100% quote sociali, a prezzo già concordato).

Prima della cessione delle quote, i soci procedevano alla rivalutazione delle partecipazioni, con applicazione della sostitutiva del 2% sulle plusvalenze da cessione di partecipazioni detenute fuori dal regime d’impresa.

La tesi dell’Agenzia

Secondo l’Agenzia, l’intera sequenza negoziale configurava abuso del diritto in quanto volta a ottenere un vantaggio fiscale: invece di realizzare e tassare una plusvalenza da cessione diretta dell’immobile, i soggetti coinvolti avrebbero trasformato economicamente l’operazione in una cessione di quote societarie, fiscalmente più favorevole grazie alla rivalutazione delle partecipazioni.

La Sentenza della Suprema Corte

Secondo la Corte di cassazione, innanzitutto, la costituzione di una società ad hoc non può considerarsi, in astratto, uno strumento elusivo. La valutazione va condotta in concreto, avendo riguardo alle caratteristiche complessive dell’operazione. Se la procedura di acquisizione dell’immobile richiedeva la qualità di persona giuridica, la forma societaria non era una scelta arbitraria ma una condizione oggettiva imposta dall’esterno.

Inoltre la sequenza ravvicinata dei negozi giuridici (costituzione società, acquisto immobile, cessione quote in pochi mesi) ritenuta indiziante dell’abusività dell’operazione, non è, di per sé, prova di una manipolazione degli schemi negoziali e non è sufficiente a fondare la qualificazione elusiva.

Le ragioni extrafiscali, quali le esigenze organizzative (limitazione responsabilità patrimoniale), gestionali (coordinamento attività di ristrutturazione, cambio di destinazione uso, adempimenti amministrativi) e commerciali (struttura appropriata per la negoziazione con terzi acquirenti), devono essere valutate in concreto.