Il trattamento fiscale della cessione di immobili strumentali dipende da diversi elementi: la tipologia dell’immobile, il soggetto che effettua la vendita, il momento in cui avviene la cessione e l’eventuale esercizio dell’opzione per l’imponibilità.

La disciplina distingue principalmente tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali.

Cessioni di fabbricati strumentali: la regola generale è l’esenzione IVA

Per i fabbricati strumentali per natura, ossia quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di un diverso utilizzo senza radicali trasformazioni, la regola generale è rappresentata dall’esenzione IVA.

Esistono tuttavia alcune importanti deroghe:

Vendita entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori

Quando il fabbricato strumentale viene ceduto da un’impresa costruttrice o di ripristino/ristrutturazione entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, la cessione è obbligatoriamente imponibile IVA.

In questo caso l’aliquota ordinaria indicata dalla scheda è pari al 22%.

È prevista l’aliquota del 10% nei casi indicati, tra cui i fabbricati “Tupini” o le cessioni relative a fabbricati sui quali siano stati eseguiti interventi di recupero.

Vendita dopo cinque anni

Trascorsi cinque anni dall’ultimazione dei lavori, la situazione cambia.

La cessione può essere:

• esente IVA, se non viene esercitata alcuna opzione;
• imponibile IVA per opzione, se il cedente manifesta espressamente tale scelta nell’atto.

In caso di imponibilità per opzione, l’aliquota è generalmente del 22%, con le ipotesi di aliquota ridotta previste dalla disciplina.

Se l’acquirente è un soggetto passivo IVA, trova inoltre applicazione il reverse charge.

Se il venditore non è un’impresa di costruzione

Quando il fabbricato strumentale viene ceduto da un’impresa diversa dall’impresa costruttrice o di ripristino, la cessione è, in linea generale, esente IVA.

Anche in questo caso, però, il cedente può optare per l’imponibilità IVA. In presenza di opzione e di un acquirente soggetto passivo IVA, si applica il meccanismo del reverse charge.

Un aspetto importante da sottolineare è che, per i fabbricati strumentali, la tipologia dell’acquirente non è di per sé determinante per stabilire il regime IVA; assume invece rilevanza ai fini del reverse charge quando l’operazione è imponibile per opzione.

Conclusioni

Il regime IVA delle cessioni di immobili strumentali presenta una struttura articolata, nella quale esenzione e imponibilità IVA convivono a seconda delle caratteristiche dell’operazione.

La distinzione tra abitativo e strumentale, il ruolo dell’impresa cedente, il decorso dei cinque anni e l’eventuale opzione per l’imponibilità sono quindi gli elementi fondamentali da considerare prima di redigere l’atto e determinare le imposte dovute.

Dal 2027, inoltre, la disciplina dovrà essere letta alla luce dei riferimenti contenuti nel nuovo Testo Unico IVA di cui al D.Lgs. n. 10/2026, che sostituirà i riferimenti attualmente contenuti nell’art. 10 del DPR 633/1972.