Nel caso in cui una società venda una propria partecipazione detenuta in una società residente avente un immobile in costruzione, ci si chiede se tale plusvalenza possa godere del regime della partecipation exemption.

Regime della Partecipation exemption

Ai sensi dell’art.87 del Tuir, non concorrono alla formazione del reddito imponibile in quanto esenti nella misura del 95% le plusvalenze realizzate relativamente ad azioni o quote di partecipazione con i seguenti requisiti:

• ininterrotto possesso dal primo giorno del dodicesimo mese precedente quello dell’avvenuta cessione;
• classificazione della partecipazione tra le immobilizzazioni finanziarie nel primo bilancio chiuso durante il periodo di possesso;
• residenza fiscale della società partecipata in uno Stato o territorio diverso da quelli a regime privilegiato.
• esercizio da parte della società partecipata di un’impresa commerciale.

Gli ultimi due requisiti (“residenza” e “commercialità”) devono sussistere ininterrottamente sin dal primo periodo di possesso; tuttavia per i rapporti detenuti da più di cinque periodi d’imposta e oggetto di realizzo con controparti non appartenenti allo stesso gruppo, è sufficiente che tale condizione sussista, ininterrottamente per i cinque periodi d’imposta anteriori al realizzo stesso.

In sintesi l’esenzione al 95% della plusvalenza è subordinata alla presenza di tutti e quattro i precedenti requisiti; la mancanza di uno dei quattro comporta la tassazione integrale della predetta plusvalenza.

Pex e Società Immobiliari

Per quanto riguarda il requisito della “commercialità”, da un punto di vista fiscale per esercizio d’impresa commerciale si intende l’esercizio per professione abituale ancorché non esclusiva delle attività indicate nell’art.2195 del codice civile.

Comunque, ai fini della partecipation exemption, si presume che il requisito della commercialità non sussista relativamente alle partecipazioni in società il cui valore del patrimonio è prevalentemente costituito da beni immobili diversi dagli immobili alla cui produzione o al cui scambio è effettivamente diretta l’attività dell’impresa e dai fabbricati utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa.

Immobile in costruzione

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 14800 depositata il 2 giugno) non esclude il requisito della commercialità nel caso in cui gli immobili siano in corso di costruzione per essere destinati all’attività produttiva propria dell’impresa.

La strumentalità è caratterizzata dalla necessità che gli stabili siano utilizzati direttamente nell’esercizio dell’impresa. Resta ferma ovviamente la presunzione in base alla quale la commercialità non ricorre se il valore del patrimonio immobiliare sia in prevalenza caratterizzato da stabili non costituenti beni merce o strumentali.

La fase di start up dell’attività è considerata parte integrante e necessaria dell’impresa, ancorché l’immobile sia ancora in costruzione. Quindi il requisito della strumentalità diretta dell’immobile non è escluso dal fatto che lo stesso sia in costruzione, purché venga poi effettivamente utilizzato per lo scopo dichiarato.